新城150亿项目出售，现金流更加充沛，战略灵活性提升|博鱼体育

本文摘要：7月24日晚，新城控股发布公告：公司白鱼筹划出让部分项目公司股权及涉及债权，本轮交易总额不多达150亿元。白鱼出让项目为公司近期公开市场新的提供的纯住宅项目，项目皆正处于前期阶段，仍未销售。本轮交易白鱼出让项目的交易对价参照公司对项目公司的总计投放确认，以不高于投放成本交还投资，对公司净资产会产生有利影响。 如本轮交易已完成，公司可收回部分上半年已缴纳的土地款，公司预计可追加净现金大约150亿元，预计可增加该部分项目当年度先前开发成本及费用开支大约30亿元。

7月24日晚，新城控股发布公告：公司白鱼筹划出让部分项目公司股权及涉及债权，本轮交易总额不多达150亿元。白鱼出让项目为公司近期公开市场新的提供的纯住宅项目，项目皆正处于前期阶段，仍未销售。本轮交易白鱼出让项目的交易对价参照公司对项目公司的总计投放确认，以不高于投放成本交还投资，对公司净资产会产生有利影响。

如本轮交易已完成，公司可收回部分上半年已缴纳的土地款，公司预计可追加净现金大约150亿元，预计可增加该部分项目当年度先前开发成本及费用开支大约30亿元。将减少公司货币资金、提高资产负债结构，提升公司流动比率，强化债务能力。本轮交易已完成后，公司的土地储备依旧布局平衡、货值充足，不足以应付周期轮动和市场风险，确保公司未来几年内的稳定及可持续发展。

截至2019年7月24日，公司已总计就10个项目公司签订了涉及股权及债权出让协议，交易对价合计大约为41.53亿元，大约占到公司2018年末经审核归母净资产的13.62%。1、战略探讨，主动出击，优化资产结构！据知情人士透漏，实质上，7月3日晚王晓松接替董事长后，新城一系列人组动作已铺开。除了主动造访银行、金融机构之外，王晓松还做出了一个最重要的要求：将一批今年上半年提供的项目股权出售，以交还部分上半年已缴纳的土地款。

此前新城发展速度快，拿地也较为大力，据新城2018年年报透露，新城有295个开建项目，2018年追加164幅土地。2019年上半年追加住宅用地72幅，追加商业用地21幅，土地货值名列行业第五。公司近期遭遇“风暴”，同时，整个房地产行业的融资在趋紧，特别是在是近期的信托资金监管增强的政策，有些房企到海外高息负债，市场调控也未见放开，例如汴京限售放松“一日游”，在这种背景下，看出，新城的策略想要务实一点，减少现金流，强化公司经营的“安全性垫”。

主动出击，才能每每遇事！在较慢发展的目标抗拒下，2019年上半年，新城拿地金额550亿，而从此次处理项目的自由选择来看，也很有针对性。这次白鱼出售的项目，全部都是住宅项目，都是今年追加的处在前期阶段的项目，在购项目并没牵涉到，公司的核心业务商业地产也没牵涉到。

商业综合体可售的设施住宅和小商铺利润率比一般住宅低。大商业，新城有较好的谦和运营能力。所以，商业综合体核心资产不出这次出让项目范围内。

综合来看，出让一批今年上半年主要为冲销售规模而储备的地块以后，新城的资产质量更高，也更加探讨了。同时，在出让这一批项目后，新城控股上半年有效地拿地金额依旧超过400亿，同比快速增长15%。通过本轮处理，交还土地款150亿，节省后期项目建设投放30亿，手中有粮，后期新城的战略灵活性、主动性也不会更加强劲。

能否提早决策，较慢行事，往往要求公司是处在主动还是被动的局面。这次出售的项目，以不高于投放成本较慢回笼资金，看出，公司有较慢冷静做出经营决策、实行管理动作的能力，也表明出有在新帅王晓松主导下，管理团队的继续执行能力和工作效率。

主动出击，往往不会获得更佳的效果。一旦等到被动去调整，出售的资产就不会面对大大压价，缴付方式也不会有利。所以，此次出让，新城的主动为之，以及展示出的较慢继续执行，让外界看见了新城管理层思路清晰、运营管理有序。“黑天鹅”事件，客观上作为一个契机，减缓了新城的调整：主动减少杠杆，强化经营风险管控，强化经营管理“安全性垫”厚度，更加侧重发展质量和发展的可持续性。

因为此次事件，新城的这些调整，比起行业一般企业，惯性阻力小，动作也是慢人一步。将近一个月，150亿项目从计划到出售相似尾声，新城的战略行事和执行力远超过了市场预期。

如同新城控股在公告中所述：公司将更进一步探讨“住宅+商业”双轮驱动的长年发展战略，有计划、有步骤地优化公司资产负债结构，构建公司务实、高质量发展，以确保公司全体投资者和涉及方的利益。2、未来两三年业绩有确保，稳步发展！截至2019年6月30日，公司权益可售货值大约5800亿元，其中2019年下半年可引货值大约为2200亿元。新城回应，当前公司的营销部门正在大力的组织销售计划，减缓销售工程进度，减少销售回笼。

加之上半年新城控股早已已完成的1224亿销售额，新城已完成今年全年的2700亿销售目标，较为有确保。同时，新城去年策画项目销售回款亲率超过行业较高的92%，在今年更进一步强化风险把触、更进一步提高销售回笼的情况下，预计新城的回款亲率依旧维持高位、回款意味著金额维持快速增长。新城也回应，公司在2019年度2700亿元销售目标的基础上，维持2020年及2021年销售规模稳定，并据此优化现有土地储备，大力回笼资金，掌控负债规模。

这意味著，新城也将根据未来经营目标，保证兼容目标所需的项目投资，以维持业绩合理快速增长。新城也回应，公司将持续发展投资性房地产。在2019年度40亿元租金和管理费收益的基础上，2020年、2021年投资性房地产的租金和管理费收益目标不高于60亿元和90亿元。

3、员工鼓舞提高，团队凝聚力强化！在不久前开会的新城控股集团半年度经营会上，王晓松回应：“新城是所有人的新城”。新城，既是投资者的新城，也是新城人的新城，是千万杰出职业经理人事业的平台。

此次公告中具体回应，公司将全面提高员工与的组织的利益分享关系，由此预计，先前新城将不会实施具体措施。相似新城控股的涉及人士回应，此次出让的都是新拿地旋即的项目，尤其是还包括一些非新城方策画的合作项目，因此，牵涉到到的员工数量较较少。对于牵涉到到的员工，新城也在公告中具体表态，将适当作好决定。

宠辱不惊，集中精力行事！7月3日，事件再次发生以来，新城未见大规模人员萎缩，展现较好的团队稳定性。新城享有行业普遍认为最平稳的高管团队，目前新城的高管团队平均值司龄长达9年，其中17人已是公司服务15年以上。近年来，行业各领域的顶尖高管大大重新加入新城，升级高管团队能力结构。

今年7月，新城控股按惯例积极开展半年度晋职晋薪审定，按照“新城人”微信号公布的信息，有将近17%的优秀人才迈上更高台阶。而该微信号也曾在文章中回应：“办公室同事们对不时听见的猎头电话泰然处之，给新城人平添了务实经营的底气。”4、现金流丰沛，战略灵活性提高！新城的现金流本来就不俗，据新城7月8日公告透露，新城在2019年下半年届满的公开市场融资金额大约63亿元，下半年届满的金融机构借款为70亿元。

截至2019年6月30日，新城货币资金余额大约450亿元，其中有限资金大约60亿元。货币资金对于下半年届满的有息负债的覆盖面积倍数大约为3倍。

短期债务能力本身就很强！这次150亿项目交易全部已完成后，公司现金流将更为丰沛。有了丰沛现金流做到确保，公司战略布局也更加灵活性，有退有入。一方面把今年追加的部分土地项目出售，另一方面公司的核心业务商业地产还在修整前进！7月19日，坐落于江苏淮安和广西钦州的两座吾悦广场步入盛大开业。

据报，2019年下半年，新城控股还将相继开业18家吾悦广场，下一批将是9月27日同时开业的延安吾悦、西安西咸吾悦、连云港赣榆吾悦，急剧向着全年开业22座、总计开业64座吾悦广场的目标迈向。而据公司第二季度经营摘要数据表明，今年上半年，新城控股商业运营收益稳步增长至17.61亿元，同比快速增长101%。有媒体报道，目前新城的金融活动一切如常。

银行仔细观察企业，主要看三个指标，经营团队的稳定性、业绩快速增长情况和现金流的充足程度。庙口还须要自身软，有了较好的现金流、稳步增长的业绩、经营团队平稳星舰，金融机构的态度预计也将从谨慎仔细观察改以更为大力。总体来看，新城主动而为，提早储备现金流的策略，不会让公司在后期不具备更为灵活性、有心的战略空间。

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